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□苏报记者 杨帆

这两天,“存量浮动利率贷款定价基准转换”是个热门话题,这个字面上看起来高大上的“转换”与很多人的房贷利息支付密切相关。要不要转换?如何办理转换?记者采访后了解到,目前各家银行的相关转换工作已陆续展开,结合当前特殊情况,网上银行、手机银行办理成为首选。而从市民的实际情况看选择不转或转的都不少。

啥是LPR先搞清

去年12月28日,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,自今年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成或转换为固定利率。原则上存量房贷应于2020年8月31日前完成。同时明确,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。伴随着最近一期5年期LPR下调后,这个转不转换的问题对于广大房贷一族来说变得令人纠结。

先来看下LPR本身。LPR,贷款市场报价利率,创设于2013年10月,简单的说,就是通过若干综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。去年8月,人民银行在原有的10家全国性银行基础上增加了8家城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行。“通俗点说,就是选择了资质最好的18家银行组成一个‘报价团’,去掉一个最高值和一个最低值,剩下16个平均后放入指定的公式里,最终形成报价利率,也就是贷款基础利率。”有业内资深理财师这样解释。

那么,存量浮动利率贷款定价基准转换又是啥?存量浮动利率贷款,是指今年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。也就是说,转换主要是2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的,参考贷款基准利率定价的存量浮动利率贷款包括公积金组合贷款中商业性个人住房贷款,不包括公积金个人住房贷款。以贷款基准利率定价的固定利率贷款也不在本次转换范围。

当下网银转换最便利

上周,记者就曾联系多家银行了解转换细则,当时,大多数银行还在等待总行细则落地。3月1日前后,各行开始陆续发布相关公告。从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等陆续发布的转换公告看,转换内容与央行一致,具体转换的渠道等情况不一,疫情期间不少银行大力推进线上办理模式,推荐市民通过手机银行、网上银行等进行办理。

市民刘女士在3月1日当天就办理了转换。结合她的办理体验看,目前还是网上银行办理最为便利。原本因为没有开通贷款银行的网上银行,刘女士根据银行公告,先试图通过手机App办理转换。但登录手机银行后发现,并没有办理转换的入口。拨打客服电话的回复是,最新版的手机软件还在各应用商店上架中。不得已,刘女士前往网点办理,现场工作人员告知刘女士目前柜台不能办理。无奈之下,刘女士在柜台开通了网上银行,办理了网银盾,回家通过网上银行自助办理成功。

“可能是第一天吧,感觉还没准备好,接下来办理应该会越来越顺利的。”记者在相关银行了解到,根据人民银行公告要求,存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,在2020年3月至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,要办理转换的市民也不必太着急。在具体办理时不妨先跟贷款银行联系,了解办理流程和要求。

不过需要提示的是,定价基准转换后、在加点数值确定的情况下,将在第一个重定价日根据最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算贷款实际执行利率,重定价日可以是你的贷款发放日,也可以是每年的1月1日。如果你选择贷款发放日作为重定价日,那么办理转换的时间就要注意了。最新的LPR于每月20日公布,如果你的贷款发放日是5月6日,你在定价基准变更时将重定价日调整为贷款发放日对应日,即每年5月6日按照最新的LPR(即4月20日公布的LPR)计算贷款实际执行利率,那你就该在5月6日前去办理转换,以便及时更新实际执行利率。

转不转换关键看预期

是将自己的房贷利率转换成LPR,还是选择固定利率?根据央行规定,这是一个只能回答一次的单选题。

“怎么选,其实取决于你对于未来LPR走势的预期。”业内人士分析指出,在转换的当下,基本的房贷利率在转换前后变化不大。以一笔原合同期限20年的商业性个人住房贷款为例,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4。9%×(1+10%),为5。39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4。8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0。59个百分点(5。39%-4。8%=0。59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5。39%(4。8%+0。59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0。59%,此后每年以此类推。即便是之前的贷款利率是享受折扣的,也一样可以保持此前的优惠。例如之前和银行签订的是基准利率(4。9%)的8折,也就是3。92%,那么转换之后就变成LPR-0。88%。即如果之前房贷利率上浮,那么转换之后就会在LPR基础上加上一定点数,如果之前房贷利率有折扣,转换之后就变成LPR减去一定点数。具体的加减点数,由银行来确定,确定之后,在剩余合同期内都保持不变。

“转换带来的影响主要在以后,如果你认为未来LPR是往下走的,就应该转换。”该业内人士告诉记者,如果你预期未来LPR利率会下降,那么就应该选择转成LPR,这样你的贷款利率会跟随LPR下降。反之,如果你预期未来LPR会上升,那么就应该选择固定利率,也就是在剩余合同期内保持现有利率固定不变,规避未来利率上升、还贷额随之上升的风险。“LPR形成机制改革之后,从去年8月20日到今年2月20日,一共实施了7次报价,一年期LPR利率从4.31%下降到了4.05%,5年期以上从4.85%下降到了4.75%。未来央行的贷款基准利率将逐渐退出,贷款利率的定价权全面转移到LPR,交给市场来决定。”专家指出,央行推出LPR的初衷,主要就是为了打破商业银行的贷款隐性下限,解决实体经济融资难和融资贵的问题,从去年8月份推出LPR改革至今,LPR利率保持了下降的趋势。近期LPR利率下降是大概率事件。但房贷周期通常都长达二三十年,即使在短期之内能够预见到LPR利率会下降,但是从更长期来看,LPR的走势如何,不确定性还是很大的。“还是看个人的选择吧。”

一个只能回答一次的单选题

房贷利率二选一

固定利率

维持当前利率水平不变

基准利率×(1+浮动比例)

不受LPR利率变化影响

LPR+加点

18家银行组成的“报价团”确立的最优贷款利率

加点数值固定不变

房贷利率随着LPR变化

谁需要转换?

如果你的房贷同时符合以下三点,需要转换:

■在2020年1月1日前发放,或者已经签订借款合同还未发放

■参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打8折”)

■浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)

(不包括公积金个人住房贷款)

如何办理转换?

■自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成

■当前特殊时期,借款人可以通过手机银行、网上银行办理

转成LPR还是固定利率?

■如果你预期未来LPR利率会下降,那么就应该选择转成LPR,这样你的贷款利率会跟随LPR下降

■如果你预期未来LPR会上升,那么就应该选择固定利率,规避未来利率上升、还贷额随之上升的风险

例子一 商业贷款原合同5年以上 基准利率上浮10%

固定利率

现执行利率为

4.9%×(1+10%),为5.39%

以后房贷利率都按照5.39%执行

LPR定价基准

加点幅度为

5.39%-4.8%=0.59%

2021年1月1日

执行利率调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%

(2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%)

例子二 商业贷款原合同5年以上 基准利率8折

固定利率

现执行利率为

4。9%×(1-10%)=4。41%

以后房贷利率都按照4.41%执行

LPR定价基准

加点幅度为4.41%-4.8%=-0.39%

2021年1月1日,执行利率调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0。39%

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